전세사기 예방 7가지 — 계약 전 5분 확인으로 수천만 원 지킨다

전세보증금을 돌려받지 못하는 피해가 2024년 기준 연간 1만 건을 넘었고, 건당 평균 피해액은 1.2억 원에 달합니다. 결론부터 말하면, 계약서에 도장 찍기 전 5분만 투자하면 대부분의 전세사기를 피할 수 있어요.

“설마 나한테 그런 일이?” 싶겠지만, 피해자 대부분이 같은 생각이었거든요. 우리가 확인할 수 있는 항목은 정해져 있고, 체크리스트대로만 따라가면 됩니다.

등기부등본을 안 떼보면 보증금이 위험한 이유

등기부등본

부동산의 소유자, 근저당(담보 대출), 가압류, 전세권 등 권리관계를 한눈에 볼 수 있는 공적 서류입니다. 인터넷등기소에서 1,000원에 열람 가능합니다.

등기부등본 갑구에는 소유권 변동 이력이, 을구에는 근저당권과 전세권이 기록됩니다. 집주인이라고 주장하는 사람과 실제 소유자가 다를 수 있어요. 계약 당일에도 소유권이 넘어갈 수 있어서, 계약일 당일 발급본을 확인하는 게 핵심이에요.

근저당 설정 금액이 매매가의 60%를 넘으면 위험 신호랍니다. 예를 들어 매매가 3억 원짜리 집에 근저당이 2억 원 잡혀 있고, 여기에 전세 1.5억을 넣으면 총 채권이 3.5억이 되거든요. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고, 우리 보증금은 남는 금액에서 받아야 해요.

실패 사례 하나만 보면 감이 옵니다. 2023년 인천 미추홀구 빌라 전세사기에서 피해자 상당수가 등기부등본을 아예 열람하지 않았어요. 열람했더라도 을구의 근저당 금액을 확인하지 않은 경우가 많았다고 국토부 피해지원센터가 밝혔습니다.

안전한 계약 vs 위험한 계약 — 한눈에 비교

계약 조건만 봐도 안전한 전세와 위험한 전세가 구분됩니다.

보증금이 매매가의 80%를 넘으면 경매 시 전액 회수가 어려워요. 주변보다 유독 저렴한 전세 매물은 “싸니까 좋다”가 아니라 “왜 싼지” 의심해야 합니다.

계약 전 5분 확인 — 7가지 체크리스트

1. 1. 등기부등본 당일 발급 확인 – 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 당일 발급. 갑구(소유자)와 을구(근저당) 확인. 소유자 이름이 계약자와 일치하는지 대조.
2. 2. 근저당 + 보증금 합산 계산 – 을구 근저당 금액 + 내 보증금 합계가 매매가의 70%를 넘으면 위험. 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 매매가 확인.
3. 3. 전입신고 당일 처리 – 이사 당일 주민센터에서 전입신고. 대항력(임차인 보호 요건) 확보의 시작점. 다음 날 0시부터 효력 발생.
4. 4. 확정일자 동시 취득 – 전입신고와 같은 날 확정일자까지 받아야 우선변제권 확보. 주민센터에서 600원. 이 두 가지가 임차인 보호의 핵심.
5. 5. 전세보증보험 가입 여부 확인 – HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)에서 가입 가능 여부를 계약 전에 조회. 가입 거절되면 해당 물건은 재검토.
6. 6. 국세 체납 여부 열람 – 임대인 동의하에 세무서에서 국세 완납증명서 발급 요청. 2023년부터 임차인이 열람 신청 가능(국세징수법 제109조). 체납 있으면 보증금보다 국세가 우선.
7. 7. 특약사항 기재 – 계약서 특약에 ‘임대인은 근저당 설정 변경 시 임차인에게 고지한다’, ‘보증보험 가입에 협조한다’ 문구 추가. 구두 약속은 효력 없음.

7가지 중 1-4번은 비용이 거의 들지 않아요. 등기부등본 1,000원, 확정일자 600원이 전부입니다. 5번 전세보증보험은 보증료가 연 보증금의 0.1-0.2% 수준이에요. 보증금 2억이면 연 20-40만 원 정도 되는데, 보증금 전액을 보호받는 대가치고는 매우 저렴하죠.

확정일자와 전입신고 — 순서가 중요한 이유

전입신고

이사한 날 주민센터에 새 주소를 신고하는 절차입니다. 주택임대차보호법상 대항력의 첫 번째 요건이에요.

확정일자

임대차 계약서에 관공서 도장을 받아 계약 날짜를 공적으로 증명하는 절차입니다. 우선변제권 확보를 위해 필수적이에요.

전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 우선변제권이 확보됩니다. 전입신고만 하고 확정일자를 미루면, 그 사이에 다른 채권자가 끼어들 수 있거든요.

우선변제권

경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고 + 확정일자 + 점유(실거주)가 모두 갖춰져야 합니다.

대항력

임대인이 바뀌어도 기존 임대차 계약이 유지되는 효력입니다. 전입신고 + 점유를 갖추면 다음 날 0시부터 발생해요.

헷갈리기 쉬운 부분인데, 전입신고는 “계약을 지킬 수 있는 힘”이고 확정일자는 “돈을 먼저 돌려받는 순서”라고 생각하면 됩니다. 둘 다 있어야 보증금이 안전하답니다.

순서를 정리하면 이렇게 돼요. 잔금 지급일에 이사하면서 같은 날 주민센터를 방문합니다. 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하고, 영수증을 보관하면 끝이에요.

전세보증보험 가입 조건 — 안 되는 경우도 있다

전세보증보험은 최후의 안전장치이지만, 모든 물건이 가입 대상은 아닙니다. HUG 기준 주요 조건을 보면 다음과 같아요.

가입이 가능한 조건부터 보겠습니다. 전세 보증금이 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하여야 하고 임대차 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 건물 가격 대비 보증금 비율도 확인 대상이랍니다.

반면 가입이 거절되는 상황도 있습니다. 근저당 + 선순위 보증금 합계가 집값을 초과하는 경우, 임대인이 법인이면서 다수 물건을 보유한 경우, 불법 건축물이나 무허가 건물 등이 해당되죠.

가입 거절 자체가 위험 신호이기도 합니다. 보험사가 “이 물건은 위험하다”고 판단했다는 뜻이니까요. 보증보험 가입이 안 되는 물건은 계약을 재고하는 게 안전해요.

보증료는 연간 보증금의 0.115-0.154% 수준입니다. 보증금 2억 원이면 연 23만-31만 원 정도인데, 2년 전세 기간 동안 합쳐도 50-60만 원이에요. 보증금 전액을 보호받는 비용으로 보면 합리적이죠.

집주인 신원 확인 — 대리인 계약이 특히 위험한 이유

등기부 소유자와 계약 상대가 다르면 경계해야 합니다. 대리인 계약 자체가 불법은 아니지만, 전세사기의 상당수가 위임장을 위조한 사례에서 발생했어요.

확인할 항목은 세 가지입니다. 먼저 등기부 갑구의 소유자 이름과 신분증을 대조합니다. 대리인이 나왔다면 인감증명서 원본과 위임장을 요구하세요. 인감증명서 발급일이 3개월 이내인지도 확인이 필요해요.

법인 소유 물건은 추가 주의가 필요합니다. 법인 등기부등본으로 법인 실존 여부를 확인하고, 대표이사 또는 위임받은 자의 자격을 대조해야 하거든요. 2022-2023년 대규모 전세사기 대부분이 법인 명의 다가구 빌라에서 발생했다는 점을 기억해야 합니다.

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 3가지

구두 약속은 분쟁 시 증거가 되지 않아요. 계약서 특약란에 문구를 넣어두면 법적 보호를 받을 수 있습니다.

첫째, “임대인은 전세 계약 기간 중 해당 부동산에 추가 근저당을 설정하지 않는다.” 계약 후에 대출을 더 받으면 우리 보증금 순위가 밀리거든요.

둘째, “임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류를 제공하고 협조한다.” 보증보험 가입 시 임대인 서류가 필요한데, 협조를 안 하는 경우가 있어요. 특약으로 미리 확보하는 겁니다.

셋째, “임대차 계약 종료 1개월 전까지 보증금 반환 계획을 서면으로 통보한다.” 만기 직전에 “돈이 없다”는 통보를 받는 상황을 예방할 수 있답니다.

피해 발생 시 긴급 대응 순서

예방이 최선이지만, 이미 계약한 상태에서 위험 신호가 보이면 빠르게 대응해야 합니다.

위험 신호를 정리하면 이렇습니다. 임대인이 연락 두절되거나, 해당 주소로 경매 개시 결정 통지가 오거나, 건물에 새로운 근저당이 설정된 사실을 알게 된 경우에요.

이런 상황에서 첫 번째로 할 일은 임차권등기명령 신청입니다. 법원에 신청하면 이사를 가더라도 우선변제권이 유지되거든요. 두 번째는 전세피해지원센터(1533-8119)에 연락해서 긴급 보증금 반환 지원 절차를 안내받는 겁니다. 세 번째로 법률구조공단(132)에서 무료 법률 상담을 받을 수 있어요.

보증금을 지키는 다음 단계

계약 당일 등기부등본 열람 한 번이 수천만 원짜리 보험보다 확실합니다. 오늘 전세 계약을 앞두고 있다면 인터넷등기소에서 해당 물건의 등기부등본을 먼저 열람해 보세요. 1,000원과 5분이면 충분해요.

전세 계약 자금 마련이 필요하다면 은행별 전세대출 조건과 금리를 비교한 글도 함께 참고하면 도움이 됩니다. 보증금을 안전하게 지키는 것과 합리적인 금리로 자금을 마련하는 것, 이 두 가지가 전세 생활의 출발점이에요.

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