SGI

전세대출 조건은 보증기관 선택 하나로 한도가 최대 1억 원까지 차이 난다. 같은 전세금 3억 원짜리 아파트인데, HUG를 선택하면 2.4억 원, HF를 선택하면 2억 원으로 갈리는 경우가 실제로 생긴다.

결론부터 말하면, 전세대출 비교의 핵심은 은행이 아니라 보증기관이다. 금리, 한도, 심사 기준이 전부 보증기관에 따라 결정되기 때문이다. 은행은 그 위에 약간의 가산금리만 얹는 구조에 해당한다.

전세대출 한도가 보증기관에 따라 달라지는 구조

전세보증금반환보증

임차인이 전세 만기에 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 변제하는 보증 상품

전세대출은 담보대출이 아니라 보증대출이다. 집을 담보로 잡는 게 아니라, 보증기관이 “이 사람이 못 갚으면 우리가 대신 갚겠다”고 보증서를 발행하는 방식이다. 은행은 보증서를 근거로 대출을 실행한다.

그래서 대출 한도는 은행이 아니라 보증기관의 심사 기준에 의해 결정된다. 같은 은행에서 같은 전세금으로 신청해도 보증기관이 다르면 한도가 수천만 원 차이 나는 이유가 여기 있다.

DSR

총부채원리금상환비율. 연 소득 대비 전체 대출의 원리금 상환액 비율로, 40% 이내가 일반적 기준

보증기관은 소득 대비 대출 비율, 전세가율, 임차인 신용 상태를 종합해서 보증 한도를 산정한다. 각 기관마다 이 기준의 가중치가 다르기 때문에, 소득이 같아도 결과가 갈린다.

보증기관 3곳 핵심 비교

HUG

주택도시보증공사. 전세보증금반환보증과 전세대출보증을 동시에 취급하는 공적 보증기관

전세대출 보증기관은 HUG, SGI서울보증, HF한국주택금융공사 3곳이다. 각 기관의 보증료, 한도, 대상자 기준이 전부 다르다.

SGI서울보증은 소득 제한이 없어 고소득자에게 유리하고, HUG는 보증료가 가장 저렴해서 조건이 맞으면 비용 절감 효과가 크다. 반면 HF는 한도가 낮지만 버팀목 전세대출 같은 저금리 정책 상품과 연계된다는 장점이 있다.

실제로 보증료 차이만 따져도 의미 있는 금액이다. 전세금 3억 원, 대출 2억 원 기준으로 계산하면 아래와 같다.

2년 계약 기간 동안 보증료 차이만 최대 90만 원 이상 벌어질 수 있다. 보증기관 선택이 곧 비용 선택인 셈이다.

HUG 소득 기준에 맞는 직장인이라면 HUG를 먼저 검토하는 게 합리적이다. 소득이 기준을 초과하거나 주택 가격이 높으면 SGI가 사실상 유일한 선택지가 된다.

시중은행 vs 인터넷은행 금리 비교

보증기관을 정했으면 다음은 금리다. 같은 보증기관이라도 취급 은행마다 가산금리가 다르다. 가산금리란 기준금리 위에 은행이 자체적으로 더하는 금리를 말하며, 은행마다 0.1-0.5%p 차이가 난다. 이 격차가 2년이면 수십만 원으로 불어진다.

인터넷은행은 가산금리가 낮고 비대면 처리가 빠르다는 장점이 있다. 반면 시중은행은 우대금리 항목이 많아서 조건을 충족하면 최종 금리가 역전되기도 한다.

대출금 2억 원 기준, 금리 0.3%p 차이는 연 60만 원이다. 2년이면 120만 원 차이로 벌어진다. “어차피 비슷하겠지”라는 판단이 위험한 이유가 여기에 있다.

한 가지 주의할 점이 있다. 인터넷은행이 모든 보증기관 상품을 취급하는 건 아니다. HUG 보증은 대부분 취급하지만, HF 연계 정책 상품은 시중은행에서만 가능한 경우가 많다. 보증기관을 먼저 정하고 그 보증을 취급하는 은행 목록을 확인하는 순서가 맞다.

전세대출 심사에서 탈락하는 3가지 함정

보증기관과 은행을 골랐는데도 심사에서 막히는 경우가 있다. 대부분 아래 세 가지 중 하나에 해당한다.

첫 번째, 전세가율 초과. HUG는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 일정 수준을 넘으면 보증을 거절한다. 매매가 4억 원 아파트의 전세가 3.6억 원이면 전세가율 90%로, HUG 보증 심사에서 반려될 가능성이 높다. 이런 경우 SGI로 전환하거나 보증금을 조정해야 한다.

두 번째, 기존 대출 합산 DSR 초과. 전세대출만 보면 여유가 있어도, 신용대출이나 학자금 대출이 이미 있으면 DSR 40%를 넘기기 쉽다. 전세대출 신청 전에 기존 대출 원리금 상환액을 미리 계산하는 게 필수 단계에 해당한다.

세 번째, 임대인 세금 체납. 의외로 많은 사람이 놓치는 부분이다. 임대인에게 국세 또는 지방세 체납이 있으면 HUG 보증 심사에서 거절될 수 있다. 계약 전 확정일자 부여 시 임대인 동의를 받아 국세 납세증명서를 확인하면 이 리스크를 줄일 수 있다.

전세대출 신청부터 실행까지 5단계

보증기관과 은행을 정했으면 실제 신청 절차로 넘어간다. 전체 과정은 보통 2-3주가 걸리며, 잔금일에 맞춰 역산해서 준비해야 한다.

1. 1단계: 보증기관 선택 + 은행 금리 비교 – 소득, 주택가 기준으로 보증기관을 먼저 좁히고, 해당 보증을 취급하는 은행 3곳 이상의 금리를 비교한다. 은행 앱에서 가심사를 받으면 예상 금리를 확인할 수 있다.
2. 2단계: 서류 준비 – 재직증명서, 소득금액증명원, 전세 계약서 사본, 주민등록등본이 기본이다. 보증기관에 따라 건강보험 자격확인서, 임대인 국세 납세증명서가 추가로 필요할 수 있다.
3. 3단계: 보증서 발급 신청 – 은행 창구 또는 앱에서 보증서 발급을 신청한다. HUG는 영업일 3-5일, SGI는 1-3일, HF는 3-7일 정도 소요된다. 잔금일 2주 전까지 신청을 완료해야 안전하다.
4. 4단계: 대출 심사 + 승인 – 보증서가 발급되면 은행 자체 심사가 진행된다. 신용등급, DSR, 재직 기간 등을 확인하며, 보증서가 있으면 심사 통과율이 높다. 통상 영업일 2-3일 소요된다.
5. 5단계: 잔금일 대출 실행 – 잔금일에 은행에서 전세금을 임대인 계좌로 직접 송금한다. 대출 실행 당일 전입신고와 확정일자를 반드시 같은 날 처리한다.

잔금일 기준 최소 3주 전에 1단계를 시작하는 게 안전하다. 보증서 발급이 지연되면 잔금일을 맞추지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문이다.

상황별 보증기관 선택 기준

모든 조건을 비교했으니, 상황별로 어떤 보증기관이 유리한지 정리한다.

보증기관 선택의 우선순위는 HUG 자격 확인 → HF 정책 상품 해당 여부 → SGI 순서가 합리적이다. HUG와 HF는 소득 기준이 있어 해당하면 비용 절감 효과가 크고, 해당하지 않으면 SGI가 사실상 유일한 선택지가 되는 구조다.

한 가지 더 확인할 사항이 있다. 전세 계약 갱신 시 보증기관을 바꿀 수도 있다. 처음에 SGI로 받았더라도 소득이 줄어서 HUG 기준에 맞게 되면, 갱신 시점에 보증기관을 변경해 보증료를 줄이는 전략도 가능하다.

전세대출 비교, 오늘 확인할 한 가지

전세대출에서 가장 큰 비용 차이를 만드는 건 은행 선택이 아니라 보증기관 선택이다.

• 보증기관이 한도와 비용을 결정한다. HUG, SGI, HF 3곳의 소득 기준과 보증료를 먼저 비교하면 선택지가 절반으로 줄어든다.
• 같은 보증이라도 은행마다 가산금리가 다르다. 0.3%p 차이가 2년이면 120만 원이므로 최소 3곳 비교가 필요하다.
• 심사 탈락의 80%는 전세가율, DSR, 임대인 체납 3가지다. 신청 전에 이 세 항목만 확인하면 대부분의 변수를 제거할 수 있다.

오늘 할 일은 하나다. 본인 연소득을 기준으로 HUG 소득 요건(부부합산 7천만 원 이하)에 해당하는지 확인하는 것이다. 해당하면 HUG부터, 해당하지 않으면 SGI 취급 은행의 금리를 비교하면 된다.