전세사기

전세보증금을 돌려받지 못하는 피해가 2024년 기준 연간 1만 건을 넘었고, 건당 평균 피해액은 1.2억 원에 달합니다. 결론부터 말하면, 계약서에 도장 찍기 전 5분만 투자하면 대부분의 전세사기를 피할 수 있어요.

“설마 나한테 그런 일이?” 싶겠지만, 피해자 대부분이 같은 생각이었거든요. 우리가 확인할 수 있는 항목은 정해져 있고, 체크리스트대로만 따라가면 됩니다.

등기부등본을 안 떼보면 보증금이 위험한 이유

등기부등본

부동산의 소유자, 근저당(담보 대출), 가압류, 전세권 등 권리관계를 한눈에 볼 수 있는 공적 서류입니다. 인터넷등기소에서 1,000원에 열람 가능합니다.

등기부등본 갑구에는 소유권 변동 이력이, 을구에는 근저당권과 전세권이 기록됩니다. 집주인이라고 주장하는 사람과 실제 소유자가 다를 수 있어요. 계약 당일에도 소유권이 넘어갈 수 있어서, 계약일 당일 발급본을 확인하는 게 핵심이에요.

근저당 설정 금액이 매매가의 60%를 넘으면 위험 신호랍니다. 예를 들어 매매가 3억 원짜리 집에 근저당이 2억 원 잡혀 있고, 여기에 전세 1.5억을 넣으면 총 채권이 3.5억이 되거든요. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고, 우리 보증금은 남는 금액에서 받아야 해요.

실패 사례 하나만 보면 감이 옵니다. 2023년 인천 미추홀구 빌라 전세사기에서 피해자 상당수가 등기부등본을 아예 열람하지 않았어요. 열람했더라도 을구의 근저당 금액을 확인하지 않은 경우가 많았다고 국토부 피해지원센터가 밝혔습니다.

안전한 계약 vs 위험한 계약 — 한눈에 비교

계약 조건만 봐도 안전한 전세와 위험한 전세가 구분됩니다.

보증금이 매매가의 80%를 넘으면 경매 시 전액 회수가 어려워요. 주변보다 유독 저렴한 전세 매물은 “싸니까 좋다”가 아니라 “왜 싼지” 의심해야 합니다.

계약 전 5분 확인 — 7가지 체크리스트

1. 1. 등기부등본 당일 발급 확인 – 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 당일 발급. 갑구(소유자)와 을구(근저당) 확인. 소유자 이름이 계약자와 일치하는지 대조.
2. 2. 근저당 + 보증금 합산 계산 – 을구 근저당 금액 + 내 보증금 합계가 매매가의 70%를 넘으면 위험. 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 매매가 확인.
3. 3. 전입신고 당일 처리 – 이사 당일 주민센터에서 전입신고. 대항력(임차인 보호 요건) 확보의 시작점. 다음 날 0시부터 효력 발생.
4. 4. 확정일자 동시 취득 – 전입신고와 같은 날 확정일자까지 받아야 우선변제권 확보. 주민센터에서 600원. 이 두 가지가 임차인 보호의 핵심.
5. 5. 전세보증보험 가입 여부 확인 – HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)에서 가입 가능 여부를 계약 전에 조회. 가입 거절되면 해당 물건은 재검토.
6. 6. 국세 체납 여부 열람 – 임대인 동의하에 세무서에서 국세 완납증명서 발급 요청. 2023년부터 임차인이 열람 신청 가능(국세징수법 제109조). 체납 있으면 보증금보다 국세가 우선.
7. 7. 특약사항 기재 – 계약서 특약에 ‘임대인은 근저당 설정 변경 시 임차인에게 고지한다’, ‘보증보험 가입에 협조한다’ 문구 추가. 구두 약속은 효력 없음.

7가지 중 1-4번은 비용이 거의 들지 않아요. 등기부등본 1,000원, 확정일자 600원이 전부입니다. 5번 전세보증보험은 보증료가 연 보증금의 0.1-0.2% 수준이에요. 보증금 2억이면 연 20-40만 원 정도 되는데, 보증금 전액을 보호받는 대가치고는 매우 저렴하죠.

확정일자와 전입신고 — 순서가 중요한 이유

전입신고

이사한 날 주민센터에 새 주소를 신고하는 절차입니다. 주택임대차보호법상 대항력의 첫 번째 요건이에요.

확정일자

임대차 계약서에 관공서 도장을 받아 계약 날짜를 공적으로 증명하는 절차입니다. 우선변제권 확보를 위해 필수적이에요.

전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 우선변제권이 확보됩니다. 전입신고만 하고 확정일자를 미루면, 그 사이에 다른 채권자가 끼어들 수 있거든요.

우선변제권

경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고 + 확정일자 + 점유(실거주)가 모두 갖춰져야 합니다.

대항력

임대인이 바뀌어도 기존 임대차 계약이 유지되는 효력입니다. 전입신고 + 점유를 갖추면 다음 날 0시부터 발생해요.

헷갈리기 쉬운 부분인데, 전입신고는 “계약을 지킬 수 있는 힘”이고 확정일자는 “돈을 먼저 돌려받는 순서”라고 생각하면 됩니다. 둘 다 있어야 보증금이 안전하답니다.

순서를 정리하면 이렇게 돼요. 잔금 지급일에 이사하면서 같은 날 주민센터를 방문합니다. 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하고, 영수증을 보관하면 끝이에요.

전세보증보험 가입 조건 — 안 되는 경우도 있다

전세보증보험은 최후의 안전장치이지만, 모든 물건이 가입 대상은 아닙니다. HUG 기준 주요 조건을 보면 다음과 같아요.

가입이 가능한 조건부터 보겠습니다. 전세 보증금이 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하여야 하고 임대차 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 건물 가격 대비 보증금 비율도 확인 대상이랍니다.

반면 가입이 거절되는 상황도 있습니다. 근저당 + 선순위 보증금 합계가 집값을 초과하는 경우, 임대인이 법인이면서 다수 물건을 보유한 경우, 불법 건축물이나 무허가 건물 등이 해당되죠.

가입 거절 자체가 위험 신호이기도 합니다. 보험사가 “이 물건은 위험하다”고 판단했다는 뜻이니까요. 보증보험 가입이 안 되는 물건은 계약을 재고하는 게 안전해요.

보증료는 연간 보증금의 0.115-0.154% 수준입니다. 보증금 2억 원이면 연 23만-31만 원 정도인데, 2년 전세 기간 동안 합쳐도 50-60만 원이에요. 보증금 전액을 보호받는 비용으로 보면 합리적이죠.

집주인 신원 확인 — 대리인 계약이 특히 위험한 이유

등기부 소유자와 계약 상대가 다르면 경계해야 합니다. 대리인 계약 자체가 불법은 아니지만, 전세사기의 상당수가 위임장을 위조한 사례에서 발생했어요.

확인할 항목은 세 가지입니다. 먼저 등기부 갑구의 소유자 이름과 신분증을 대조합니다. 대리인이 나왔다면 인감증명서 원본과 위임장을 요구하세요. 인감증명서 발급일이 3개월 이내인지도 확인이 필요해요.

법인 소유 물건은 추가 주의가 필요합니다. 법인 등기부등본으로 법인 실존 여부를 확인하고, 대표이사 또는 위임받은 자의 자격을 대조해야 하거든요. 2022-2023년 대규모 전세사기 대부분이 법인 명의 다가구 빌라에서 발생했다는 점을 기억해야 합니다.

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 3가지

구두 약속은 분쟁 시 증거가 되지 않아요. 계약서 특약란에 문구를 넣어두면 법적 보호를 받을 수 있습니다.

첫째, “임대인은 전세 계약 기간 중 해당 부동산에 추가 근저당을 설정하지 않는다.” 계약 후에 대출을 더 받으면 우리 보증금 순위가 밀리거든요.

둘째, “임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류를 제공하고 협조한다.” 보증보험 가입 시 임대인 서류가 필요한데, 협조를 안 하는 경우가 있어요. 특약으로 미리 확보하는 겁니다.

셋째, “임대차 계약 종료 1개월 전까지 보증금 반환 계획을 서면으로 통보한다.” 만기 직전에 “돈이 없다”는 통보를 받는 상황을 예방할 수 있답니다.

피해 발생 시 긴급 대응 순서

예방이 최선이지만, 이미 계약한 상태에서 위험 신호가 보이면 빠르게 대응해야 합니다.

위험 신호를 정리하면 이렇습니다. 임대인이 연락 두절되거나, 해당 주소로 경매 개시 결정 통지가 오거나, 건물에 새로운 근저당이 설정된 사실을 알게 된 경우에요.

이런 상황에서 첫 번째로 할 일은 임차권등기명령 신청입니다. 법원에 신청하면 이사를 가더라도 우선변제권이 유지되거든요. 두 번째는 전세피해지원센터(1533-8119)에 연락해서 긴급 보증금 반환 지원 절차를 안내받는 겁니다. 세 번째로 법률구조공단(132)에서 무료 법률 상담을 받을 수 있어요.

보증금을 지키는 다음 단계

계약 당일 등기부등본 열람 한 번이 수천만 원짜리 보험보다 확실합니다. 오늘 전세 계약을 앞두고 있다면 인터넷등기소에서 해당 물건의 등기부등본을 먼저 열람해 보세요. 1,000원과 5분이면 충분해요.

전세 계약 자금 마련이 필요하다면 은행별 전세대출 조건과 금리를 비교한 글도 함께 참고하면 도움이 됩니다. 보증금을 안전하게 지키는 것과 합리적인 금리로 자금을 마련하는 것, 이 두 가지가 전세 생활의 출발점이에요.

등기부등본은 부동산 거래에서 소유자, 채무, 면적 정보를 공적으로 증명하는 유일한 문서다.
전세 계약서에 도장을 찍기 전, 이 문서를 5분만 들여다보면 보증금을 잃는 사고를 막을 수 있어요.
대법원 인터넷등기소 기준 2025년 한 해 동안 부동산 등기 열람 건수는 약 1억 2천만 건에 달합니다.

그런데 막상 등기부등본을 열어보면 표제부, 갑구, 을구라는 용어부터 막히는 경우가 많아요.
빌라 전세를 구하면서 등기부등본을 처음 떼어봤다가 뭘 확인해야 하는지 몰라 그냥 넘겼다는 이야기, 주변에서 흔하게 들리죠.
이 글에서는 등기부등본의 세 파트가 각각 어떤 정보를 담고 있는지, 전세 계약 전 반드시 체크할 항목은 무엇인지를 정리했어요.

등기부등본 3파트 구조가 중요한 이유

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 파트로 나뉘며 각각 물건 정보, 소유권, 채무 관계를 기록한다.
한 장짜리 문서처럼 보이지만, 파트별로 확인하는 내용이 완전히 달라요.

표제부

부동산의 물리적 현황을 기록한 부분으로, 소재지, 면적, 건물 구조, 용도 등을 담고 있다

표제부는 “이 건물이 어디에 있고, 얼마나 크고, 어떤 용도인지”를 보여주는 신분증이에요.
계약서에 적힌 면적과 표제부 면적이 다르면 위조 계약서일 가능성이 있습니다.

갑구

소유권에 관한 사항을 기록한 부분으로, 현재 소유자, 소유권 이전 이력, 가압류, 가처분 등이 표시된다

갑구에서 가장 먼저 확인할 것은 “현재 소유자가 계약 상대방과 동일인인가”라는 점이에요.
이름이 다르면 대리인 계약이거나 사기일 수 있으니 반드시 위임장과 인감증명서를 요구해야 해요.

을구

소유권 외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 지상권 등 채무와 관련된 사항을 기록한 부분이다

을구에 근저당 금액이 매매가의 70%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지기 때문이에요.

갑구와 을구 차이를 한눈에 비교

갑구는 ‘누구 것인가’를 확인하는 곳이고, 을구는 ‘빚이 얼마인가’를 확인하는 곳이에요.
두 파트를 동시에 봐야 전세사기 위험을 종합적으로 판단할 수 있습니다.

전세 계약 전 등기부등본 5단계 체크리스트

1. 1단계: 표제부에서 주소와 면적 대조 – 계약서의 주소, 전용면적과 표제부 기재 내용이 정확히 일치하는지 확인합니다. 1m2라도 다르면 계약서 재작성을 요청하세요.
2. 2단계: 갑구에서 소유자 이름 확인 – 가장 최근 소유권이전등기의 이름이 임대인(계약 상대방)과 동일해야 합니다. 다르면 위임장, 인감증명서, 신분증 사본을 요구하세요.
3. 3단계: 갑구에서 가압류/가처분 유무 확인 – 가압류나 가처분 기록이 있으면 해당 부동산에 법적 분쟁이 진행 중이라는 뜻입니다. 이 경우 계약을 보류하는 것이 안전합니다.
4. 4단계: 을구에서 근저당 채권최고액 합산 – 근저당권의 채권최고액을 모두 더합니다. 이 합계 + 전세보증금이 매매 시세의 70-80%를 넘으면 보증금 회수 위험이 높아집니다.
5. 5단계: 계약 당일 등기부등본 재발급 – 계약일에 등기부등본을 다시 한 번 발급받아 확인합니다. 계약 전날까지는 없던 근저당이 당일 설정되는 경우가 있기 때문입니다.

4단계가 가장 중요해요.
예를 들어 시세 3억짜리 아파트에 근저당 채권최고액 합계가 1억 8천만 원이고, 전세보증금이 1억 5천만 원이면 합산 3억 3천만 원이에요.
시세를 넘기므로 경매 시 보증금 전액 회수가 어렵습니다.

참고로 채권최고액과 실제 대출금은 다릅니다.
채권최고액은 실제 대출 원금의 120-130% 수준으로 설정돼요.
채권최고액이 1억 2천만 원이면 실제 대출 원금은 약 1억 원 전후로 추정할 수 있습니다.
정확한 잔액을 알고 싶다면 임대인에게 대출 잔액 확인서를 요청하면 됩니다.

등기부등본에서 자주 놓치는 위험 신호 3가지

근저당권

금융기관이 대출금 회수를 보장받기 위해 부동산에 설정하는 담보 권리로, 채무불이행 시 경매를 신청할 수 있는 근거가 된다

근저당이 여러 건 설정된 경우가 첫 번째 위험 신호에요.
은행 1곳에서 근저당 1건이면 일반적이지만, 2-3곳 이상이면 집주인의 재정 상태가 불안정할 수 있습니다.

두 번째는 갑구의 “경매개시결정” 기록이에요.
이 문구가 보이면 이미 경매 절차가 시작된 상태라는 뜻이므로 절대 계약을 진행하면 안 됩니다.

가압류

채권자가 채무자의 재산을 미리 동결시켜 처분을 막는 법원의 보전 처분이다

세 번째는 가압류 기록이에요.
가압류가 등기부에 1건이라도 있으면 해당 부동산의 소유자가 빚 문제를 안고 있다는 직접적 증거다.
이 상태에서 전세 계약을 맺으면 보증금 반환 순위에서 밀릴 위험이 큽니다.

인터넷등기소에서 발급받는 절차

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 온라인으로 발급받을 수 있어요.
수수료는 열람 700원, 발급 1,000원이며 공인인증서 없이 간편인증으로도 이용 가능합니다.

발급 절차는 간단해요.
인터넷등기소 홈페이지(iros.go.kr) 접속 후 “열람/발급” 메뉴에서 부동산 주소를 입력하면 됩니다.
“말소사항 포함” 옵션을 반드시 체크해야 과거 근저당 이력까지 전부 확인할 수 있어요.

말소사항을 포함하지 않으면 이미 해제된 근저당이나 과거 가압류 기록이 보이지 않아요.
과거 이력을 통해 해당 부동산의 채무 패턴을 파악할 수 있으므로, 전세 계약 전에는 “말소사항 포함”을 반드시 선택하는 게 좋습니다.

모바일에서도 “대법원 인터넷등기소” 앱을 설치하면 동일하게 열람과 발급이 가능합니다.
부동산 중개사무소에서 보여주는 등기부등본은 발급 시점이 오래되었을 수 있으니, 직접 당일 발급본을 확인하는 편이 안전해요.

전세보증금 안전 여부를 판단하는 계산 공식

등기부등본을 확인한 뒤 보증금이 안전한지 간단한 산식으로 판단할 수 있어요.

전세보증금 안전 판단 공식: 매매 시세 x 70% 이상이 (근저당 채권최고액 합계 + 전세보증금)보다 커야 안전하다.

위험 사례처럼 합산 금액이 시세를 초과하면, 경매 낙찰가에서 은행 근저당이 먼저 배당받기 때문에 세입자에게 돌아올 금액이 부족해질 수 있어요.

이런 상황에서는 전세보증금반환보증보험(HUG, SGI서울보증) 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
보증보험에 가입 가능하다면 만일의 사태에도 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치가 됩니다.

실수하기 쉬운 사례와 대처법

등기부등본을 확인했는데 을구에 “전세권설정”이 이미 있는 경우가 있어요.
기존 세입자의 전세권이 남아있다면 그 금액까지 합산해서 안전 여부를 판단해야 합니다.

또 하나 흔한 실수는 “건물 등기부등본만 확인하는 것”이에요.
빌라나 다세대주택은 토지 등기부등본도 별도로 존재합니다.
건물에는 근저당이 없어도 토지에 근저당이 걸려 있으면 경매 시 문제가 됩니다.

공인중개사가 “깨끗합니다”라고 말하더라도 직접 등기부등본을 확인하는 습관을 들이는 게 좋아요.
중개사의 설명과 등기부등본 내용이 다를 경우, 문서 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

오늘 할 수 있는 한 가지

전세 계약 전이라면 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 주소를 검색해 등기부등본을 열람하는 것부터 시작하면 된다.
700원이면 열람할 수 있고, 5분이면 갑구 소유자와 을구 근저당 여부를 파악할 수 있어요.
이 한 번의 확인이 수천만 원의 보증금을 지키는 첫 단계가 됩니다.