전세보증금

전세사기 예방 7가지 — 계약 전 5분 확인으로 수천만 원 지킨다

전세보증금을 돌려받지 못하는 피해가 2024년 기준 연간 1만 건을 넘었고, 건당 평균 피해액은 1.2억 원에 달합니다. 결론부터 말하면, 계약서에 도장 찍기 전 5분만 투자하면 대부분의 전세사기를 피할 수 있어요.

1.2억 원

전세사기 건당 평균 피해액

“설마 나한테 그런 일이?” 싶겠지만, 피해자 대부분이 같은 생각이었거든요. 우리가 확인할 수 있는 항목은 정해져 있고, 체크리스트대로만 따라가면 됩니다.

⚠️ 주의 — 참고 사항

이 글은 일반적인 전세 계약 시 참고할 수 있는 정보를 정리한 것이며, 법률 전문가의 조언을 대체하지 않습니다.
개별 계약 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 구체적인 법률 문제는 대한법률구조공단(132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.

등기부등본을 안 떼보면 보증금이 위험한 이유

등기부등본: 부동산의 소유자, 근저당(담보 대출), 가압류, 전세권 등 권리관계를 한눈에 볼 수 있는 공적 서류입니다. 인터넷등기소에서 1,000원에 열람 가능합니다.

등기부등본 갑구에는 소유권 변동 이력이, 을구에는 근저당권과 전세권이 기록됩니다. 집주인이라고 주장하는 사람과 실제 소유자가 다를 수 있어요. 계약 당일에도 소유권이 넘어갈 수 있어서, 계약일 당일 발급본을 확인하는 게 핵심이에요.

근저당 설정 금액이 매매가의 60%를 넘으면 위험 신호랍니다. 예를 들어 매매가 3억 원짜리 집에 근저당이 2억 원 잡혀 있고, 여기에 전세 1.5억을 넣으면 총 채권이 3.5억이 되거든요. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고, 우리 보증금은 남는 금액에서 받아야 해요.

실패 사례 하나만 보면 감이 옵니다. 2023년 인천 미추홀구 빌라 전세사기에서 피해자 상당수가 등기부등본을 아예 열람하지 않았어요. 열람했더라도 을구의 근저당 금액을 확인하지 않은 경우가 많았다고 국토부 피해지원센터가 밝혔습니다.

안전한 계약 vs 위험한 계약 — 한눈에 비교

계약 조건만 봐도 안전한 전세와 위험한 전세가 구분됩니다.

항목	안전한 계약	위험한 계약
보증금 비율	매매가의 70% 이하	매매가의 80% 이상
근저당	을구에 근저당 없거나 소액	근저당 + 보증금 합계가 매매가 초과
임대인	등기부 소유자와 계약자 동일	대리인 계약, 위임장만 제시
보증보험	HUG/SGI 가입 가능	보증보험 가입 거절됨
확정일자	계약 당일 동사무소에서 취득	확정일자 미취득 또는 지연
건물 상태	다가구 4세대 이하, 관리 양호	빌라 20세대 이상, 공실 다수
시세 확인	국토부 실거래가와 유사	주변 시세보다 현저히 저렴

보증금이 매매가의 80%를 넘으면 경매 시 전액 회수가 어려워요. 주변보다 유독 저렴한 전세 매물은 “싸니까 좋다”가 아니라 “왜 싼지” 의심해야 합니다.

계약 전 5분 확인 — 7가지 체크리스트

1. 등기부등본 당일 발급 확인 – 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 당일 발급. 갑구(소유자)와 을구(근저당) 확인. 소유자 이름이 계약자와 일치하는지 대조.
2. 근저당 + 보증금 합산 계산 – 을구 근저당 금액 + 내 보증금 합계가 매매가의 70%를 넘으면 위험. 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 매매가 확인.
3. 전입신고 당일 처리 – 이사 당일 주민센터에서 전입신고. 대항력(임차인 보호 요건) 확보의 시작점. 다음 날 0시부터 효력 발생.
4. 확정일자 동시 취득 – 전입신고와 같은 날 확정일자까지 받아야 우선변제권 확보. 주민센터에서 600원. 이 두 가지가 임차인 보호의 핵심.
5. 전세보증보험 가입 여부 확인 – HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)에서 가입 가능 여부를 계약 전에 조회. 가입 거절되면 해당 물건은 재검토.
6. 국세 체납 여부 열람 – 임대인 동의하에 세무서에서 국세 완납증명서 발급 요청. 2023년부터 임차인이 열람 신청 가능(국세징수법 제109조). 체납 있으면 보증금보다 국세가 우선.
7. 특약사항 기재 – 계약서 특약에 ‘임대인은 근저당 설정 변경 시 임차인에게 고지한다’, ‘보증보험 가입에 협조한다’ 문구 추가. 구두 약속은 효력 없음.

7가지 중 1-4번은 비용이 거의 들지 않아요. 등기부등본 1,000원, 확정일자 600원이 전부입니다. 5번 전세보증보험은 보증료가 연 보증금의 0.1-0.2% 수준이에요. 보증금 2억이면 연 20-40만 원 정도 되는데, 보증금 전액을 보호받는 대가치고는 매우 저렴하죠.

확정일자와 전입신고 — 순서가 중요한 이유

전입신고: 이사한 날 주민센터에 새 주소를 신고하는 절차입니다. 주택임대차보호법상 대항력의 첫 번째 요건이에요.

확정일자: 임대차 계약서에 관공서 도장을 받아 계약 날짜를 공적으로 증명하는 절차입니다. 우선변제권 확보를 위해 필수적이에요.

전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 우선변제권이 확보됩니다. 전입신고만 하고 확정일자를 미루면, 그 사이에 다른 채권자가 끼어들 수 있거든요.

우선변제권: 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고 + 확정일자 + 점유(실거주)가 모두 갖춰져야 합니다.

대항력: 임대인이 바뀌어도 기존 임대차 계약이 유지되는 효력입니다. 전입신고 + 점유를 갖추면 다음 날 0시부터 발생해요.

헷갈리기 쉬운 부분인데, 전입신고는 “계약을 지킬 수 있는 힘”이고 확정일자는 “돈을 먼저 돌려받는 순서”라고 생각하면 됩니다. 둘 다 있어야 보증금이 안전하답니다.

순서를 정리하면 이렇게 돼요. 잔금 지급일에 이사하면서 같은 날 주민센터를 방문합니다. 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하고, 영수증을 보관하면 끝이에요.

전세보증보험 가입 조건 — 안 되는 경우도 있다

97.2%

HUG 전세보증금반환보증 사고 시 보증금 회수율

전세보증보험은 최후의 안전장치이지만, 모든 물건이 가입 대상은 아닙니다. HUG 기준 주요 조건을 보면 다음과 같아요.

가입이 가능한 조건부터 보겠습니다. 전세 보증금이 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하여야 하고 임대차 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 건물 가격 대비 보증금 비율도 확인 대상이랍니다.

반면 가입이 거절되는 상황도 있습니다. 근저당 + 선순위 보증금 합계가 집값을 초과하는 경우, 임대인이 법인이면서 다수 물건을 보유한 경우, 불법 건축물이나 무허가 건물 등이 해당되죠.

가입 거절 자체가 위험 신호이기도 합니다. 보험사가 “이 물건은 위험하다”고 판단했다는 뜻이니까요. 보증보험 가입이 안 되는 물건은 계약을 재고하는 게 안전해요.

보증료는 연간 보증금의 0.115-0.154% 수준입니다. 보증금 2억 원이면 연 23만-31만 원 정도인데, 2년 전세 기간 동안 합쳐도 50-60만 원이에요. 보증금 전액을 보호받는 비용으로 보면 합리적이죠.

집주인 신원 확인 — 대리인 계약이 특히 위험한 이유

등기부 소유자와 계약 상대가 다르면 경계해야 합니다. 대리인 계약 자체가 불법은 아니지만, 전세사기의 상당수가 위임장을 위조한 사례에서 발생했어요.

확인할 항목은 세 가지입니다. 먼저 등기부 갑구의 소유자 이름과 신분증을 대조합니다. 대리인이 나왔다면 인감증명서 원본과 위임장을 요구하세요. 인감증명서 발급일이 3개월 이내인지도 확인이 필요해요.

법인 소유 물건은 추가 주의가 필요합니다. 법인 등기부등본으로 법인 실존 여부를 확인하고, 대표이사 또는 위임받은 자의 자격을 대조해야 하거든요. 2022-2023년 대규모 전세사기 대부분이 법인 명의 다가구 빌라에서 발생했다는 점을 기억해야 합니다.

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 3가지

구두 약속은 분쟁 시 증거가 되지 않아요. 계약서 특약란에 문구를 넣어두면 법적 보호를 받을 수 있습니다.

첫째, “임대인은 전세 계약 기간 중 해당 부동산에 추가 근저당을 설정하지 않는다.” 계약 후에 대출을 더 받으면 우리 보증금 순위가 밀리거든요.

둘째, “임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류를 제공하고 협조한다.” 보증보험 가입 시 임대인 서류가 필요한데, 협조를 안 하는 경우가 있어요. 특약으로 미리 확보하는 겁니다.

셋째, “임대차 계약 종료 1개월 전까지 보증금 반환 계획을 서면으로 통보한다.” 만기 직전에 “돈이 없다”는 통보를 받는 상황을 예방할 수 있답니다.

✅ 팁 — 계약서 특약 작성 팁

특약은 구체적일수록 효력이 강합니다. “협조한다” 대신 “요청일로부터 7일 이내에 제공한다”처럼 기한을 명시하면 분쟁 시 유리해요.

피해 발생 시 긴급 대응 순서

예방이 최선이지만, 이미 계약한 상태에서 위험 신호가 보이면 빠르게 대응해야 합니다.

132대한법률구조공단 무료 상담 전화

1533-8119전세피해지원센터 전화

위험 신호를 정리하면 이렇습니다. 임대인이 연락 두절되거나, 해당 주소로 경매 개시 결정 통지가 오거나, 건물에 새로운 근저당이 설정된 사실을 알게 된 경우에요.

이런 상황에서 첫 번째로 할 일은 임차권등기명령 신청입니다. 법원에 신청하면 이사를 가더라도 우선변제권이 유지되거든요. 두 번째는 전세피해지원센터(1533-8119)에 연락해서 긴급 보증금 반환 지원 절차를 안내받는 겁니다. 세 번째로 법률구조공단(132)에서 무료 법률 상담을 받을 수 있어요.

보증금을 지키는 다음 단계

계약 당일 등기부등본 열람 한 번이 수천만 원짜리 보험보다 확실합니다. 오늘 전세 계약을 앞두고 있다면 인터넷등기소에서 해당 물건의 등기부등본을 먼저 열람해 보세요. 1,000원과 5분이면 충분해요.

전세 계약 자금 마련이 필요하다면 은행별 전세대출 조건과 금리를 비교한 글도 함께 참고하면 도움이 됩니다. 보증금을 안전하게 지키는 것과 합리적인 금리로 자금을 마련하는 것, 이 두 가지가 전세 생활의 출발점이에요.

2026년 03월 22일

전세보증보험 HUG vs SGI — 보증료 2배 차이 나는 조건

전세보증보험은 같은 보증금이라도 기관에 따라 보증료가 최대 2배까지 벌어집니다. HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험) 두 곳이 대표적인데, 보증료율 구조와 가입 조건이 완전히 다르기 때문이에요.

⚠️ 주의 — 참고 사항

이 글은 전세보증보험의 일반적인 비교 정보를 제공하며, 전문적인 부동산, 법률 자문을 대체하지 않습니다. 개인별 조건에 따라 적용 요율과 가입 가능 여부가 다르므로 각 기관에 직접 문의하세요.

보증금 3억 원 기준으로 HUG 보증료는 연 30만-36만 원대인 반면, SGI는 연 60만-75만 원 수준입니다. 단순히 “싼 곳”만 고르면 되는 것 같지만 가입 조건에서 탈락하는 경우가 많아요. 두 기관의 차이를 정확히 알아야 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다.

같은 보증금인데 보증료가 2배 차이 나는 이유

전세보증금반환보증: 임대차 계약 종료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 보증 기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하는 보험 상품입니다.

HUG 보증료율은 연 0.115-0.154%이고, SGI 보증료율은 연 0.183-0.248%로 구조 자체가 다릅니다. 보증금이 클수록 이 차이는 금액으로 크게 벌어져요.

왜 같은 보험인데 요율이 다를까요? HUG는 국토교통부 산하 공공기관이라 정책적으로 요율을 낮게 유지합니다. 반면 SGI는 민간 보험사여서 리스크를 요율에 직접 반영하는 구조예요. 그 대신 SGI는 가입 심사가 유연하고 처리 속도가 빠른 편이죠.

연 0.115-0.154%

HUG 전세보증보험 보증료율

보증금 3억 원이면 HUG는 연 34.5만-46.2만 원, SGI는 연 54.9만-74.4만 원 수준이에요. 연간 차이가 20만-28만 원이고, 2년 계약이면 40만-56만 원까지 벌어집니다. 자동차 보험료 한 번 낸 것과 비슷한 금액이죠.

HUG와 SGI 보증료율 비교

HUG: 주택도시보증공사(Housing & Urban Guarantee Corporation)의 약자로, 국토교통부 산하 공공기관이에요. 전세보증금반환보증 시장 점유율 1위 기관입니다.

보증금 구간에 따라 적용 요율이 달라지는데, HUG는 구간별 차이가 작고 SGI는 보증금이 높을수록 요율이 급격히 올라갑니다.

항목	HUG	SGI
운영 주체	공공기관 (국토부 산하)	민간 보험사
보증료율 (일반)	연 0.115-0.154%	연 0.183-0.248%
보증금 3억 기준 연 보증료	약 34.5만-46.2만 원	약 54.9만-74.4만 원
보증금 5억 기준 연 보증료	약 57.5만-77만 원	약 91.5만-124만 원
처리 속도	2-3주	1-2주
가입 심사	엄격 (집주인 신용 등)	상대적 유연
보증 한도	수도권 7억 / 지방 5억	보증금 상한 없음

SGI가 비싸 보이지만, HUG 가입이 안 되는 상황에서는 유일한 대안이 됩니다. “가격만 비교하고 끝”이 아니라 “내가 가입할 수 있느냐”가 먼저인 셈이에요.

보증 한도와 가입 조건 차이

HUG는 수도권 보증금 7억 원, 지방 5억 원까지만 보증하고 SGI(서울보증보험)는 금액 상한이 없어요. 이 차이 때문에 고가 전세는 사실상 SGI만 선택할 수 있습니다.

HUG 가입 조건이 까다로운 이유는 공공기관이라 리스크 관리 기준이 엄격하기 때문이에요. 집주인의 세금 체납, 근저당 비율, 건물 가격 대비 전세가율 등을 종합 심사합니다. 이 기준에 걸리면 아무리 보증료가 저렴해도 가입 자체가 안 되죠.

가입 조건	HUG	SGI
보증금 상한	수도권 7억 / 지방 5억	상한 없음
전세가율 기준	집값의 90% 이내	별도 기준 (유연)
집주인 세금 체납	체납 시 가입 불가	제한 조건 유연
다가구, 다세대	호수별 합산 심사	개별 심사
신축 아파트	가입 가능	가입 가능
오피스텔, 빌라	일부 제한	대부분 가입 가능
임대사업자 주택	가입 가능 (우대 요율)	가입 가능

수도권에서 전세금 8억 원 이상인 아파트라면 HUG 한도를 초과하므로 SGI를 택해야 해요. 빌라나 오피스텔도 HUG 심사에서 탈락하는 비율이 높아서 SGI로 방향을 잡는 경우가 많습니다.

보증금별 실제 보증료 시뮬레이션

같은 보증금이라도 기관 선택에 따라 2년 계약 기준 누적 차이가 상당해요.

약 40만 원보증금 2억 — 2년 HUG 보증료

약 66만 원보증금 2억 — 2년 SGI 보증료

약 26만 원2억 기준 2년간 HUG-SGI 차이

보증금이 커질수록 격차도 비례해서 커집니다. 5억 원 기준이면 2년 누적 차이가 70만 원을 넘기기도 해요. 반대로 보증금 1억 원 이하 소액이면 차이가 연 10만 원 미만이라 심사 편의성을 우선해도 무방합니다. 보증금 3억 원 이상이면 기관 선택이 곧 수십만 원 절약과 직결되는 셈이죠.

HUG에서 거절당하는 3가지 대표 사유

보증료가 저렴한 HUG를 신청했는데 거절되는 경우가 꽤 많습니다. 대표 사유 3가지를 미리 알면 헛걸음을 줄일 수 있어요.

첫 번째는 전세가율 초과입니다. 집값 대비 전세 비율이 90%를 넘기면 HUG는 보증을 거부해요. 시세 5억 아파트에 전세 4.6억이면 전세가율 92%라 탈락합니다. 다만 시세 산정 기준이 감정평가가 아니라 HUG 내부 시세라서, 실거래가와 차이가 날 수 있는 점도 주의해야 합니다.

두 번째는 집주인의 국세, 지방세 체납이에요. 체납 사실이 확인되면 가입이 막힙니다. 세입자가 직접 확인하기 어려운 부분이라 신청 후에야 알게 되는 경우가 흔하죠.

세 번째는 보증금 한도 초과예요. 수도권 7억, 지방 5억을 넘기면 HUG 자체가 대상에서 빠집니다. 이 경우 SGI가 유일한 선택지가 되죠.

✅ 팁 — HUG 거절 시 대처법

HUG에서 거절되면 SGI 가입을 바로 진행하세요. SGI는 심사 기준이 유연해서 HUG 탈락 사유 대부분에서 가입이 가능합니다. 다만 보증료가 높으므로 임대인에게 보증료 분담을 협의하는 것도 방법이에요.

내 조건에 맞는 기관 선택 기준 3가지

기관 선택은 보증료 차이보다 “내가 가입 가능한 곳이 어디냐”에서 출발합니다.

보증금 한도 확인 – 수도권 7억/지방 5억 이내면 HUG 우선 검토. 초과하면 SGI만 가능합니다.
전세가율 계산 – 전세보증금을 HUG 시세로 나눈 값이 90% 이하인지 확인하세요. 초과하면 HUG 심사에서 탈락합니다.
주택 유형 확인 – 아파트는 양쪽 모두 원활하지만, 오피스텔, 빌라, 다가구는 HUG 거절 비율이 높아 SGI를 먼저 알아보는 게 효율적이에요.

이 3단계를 거치면 대부분 한 곳으로 결론이 나요. 아파트에 보증금 7억 이하라면 HUG가 거의 항상 유리하고, 그 외 조건이면 SGI를 먼저 알아보는 게 현실적입니다.

가입 신청 방법과 필요 서류

HUG는 은행 창구 또는 안심전세포털(khug.or.kr)에서 온라인 신청이 가능하고, SGI는 SGI 홈페이지 또는 제휴 부동산 앱에서 접수합니다.

두 기관 모두 필요한 공통 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본이에요. HUG는 여기에 건축물대장이 추가로 필요하고, SGI는 재직증명서나 소득확인서류를 요구하는 경우도 있습니다.

항목	HUG	SGI
신청 채널	은행 창구 / 안심전세포털	SGI 홈페이지 / 제휴 앱
처리 기간	2-3주	1-2주
공통 서류	임대차계약서, 등본, 등기부등본	동일
추가 서류	건축물대장	소득확인서류 (경우에 따라)
보증료 납부	일시납 또는 분할	일시납
갱신	자동갱신 가능 (HUG)	재가입 필요

HUG는 신청부터 심사 완료까지 평균 2-3주가 걸려요. 전입신고 직후 바로 신청해야 입주 전에 보증서를 받을 수 있습니다. SGI는 1-2주로 상대적으로 빠르지만, 잔금일이 촉박하면 어느 쪽이든 최소 3주 전에 신청을 시작하는 게 안전합니다.

놓치면 수십만 원 손해 — 보증료 절감 팁

보증료를 줄이는 방법은 기관 선택 외에도 몇 가지가 있어요.

HUG는 우대 요율 제도가 있습니다. 신혼부부, 다자녀 가구, 청년(만 19-34세)은 보증료 할인을 받을 수 있어요. 청년 우대의 경우 HUG 우대요율 기준 보증료율이 최대 40%까지 할인되기도 합니다.

보증료 할인 대상이 아니더라도 임대인에게 보증료 분담을 요청하는 것이 가능합니다. 주택임대차보호법상 보증료는 임차인과 임대인이 각각 절반씩 부담하는 것이 원칙이에요. 실제로는 임차인이 전액 부담하는 관행이 있지만, 계약 시 협의하면 절반 부담에 합의하는 사례도 늘고 있습니다. 참고로 전세보증보험 보증료는 연말정산 시 보장성보험료 항목에서 최대 12만 원까지 세액공제를 받을 수 있으니 납입 영수증을 보관해두면 좋아요.

결론은 명확합니다. 아파트에 보증금 7억 이하, 전세가율 90% 이내라면 HUG부터 신청하세요. 이 조건에 해당하지 않으면 SGI가 현실적 선택입니다. 오늘 할 일은 딱 하나, 내 전세 계약서에 적힌 보증금이 7억을 넘는지 확인하는 것이에요. 그 숫자 하나로 어디에 신청할지 결론이 납니다.