을구

등기부등본은 부동산 거래에서 소유자, 채무, 면적 정보를 공적으로 증명하는 유일한 문서다.
전세 계약서에 도장을 찍기 전, 이 문서를 5분만 들여다보면 보증금을 잃는 사고를 막을 수 있어요.
대법원 인터넷등기소 기준 2025년 한 해 동안 부동산 등기 열람 건수는 약 1억 2천만 건에 달합니다.

그런데 막상 등기부등본을 열어보면 표제부, 갑구, 을구라는 용어부터 막히는 경우가 많아요.
빌라 전세를 구하면서 등기부등본을 처음 떼어봤다가 뭘 확인해야 하는지 몰라 그냥 넘겼다는 이야기, 주변에서 흔하게 들리죠.
이 글에서는 등기부등본의 세 파트가 각각 어떤 정보를 담고 있는지, 전세 계약 전 반드시 체크할 항목은 무엇인지를 정리했어요.

등기부등본 3파트 구조가 중요한 이유

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 파트로 나뉘며 각각 물건 정보, 소유권, 채무 관계를 기록한다.
한 장짜리 문서처럼 보이지만, 파트별로 확인하는 내용이 완전히 달라요.

표제부

부동산의 물리적 현황을 기록한 부분으로, 소재지, 면적, 건물 구조, 용도 등을 담고 있다

표제부는 “이 건물이 어디에 있고, 얼마나 크고, 어떤 용도인지”를 보여주는 신분증이에요.
계약서에 적힌 면적과 표제부 면적이 다르면 위조 계약서일 가능성이 있습니다.

갑구

소유권에 관한 사항을 기록한 부분으로, 현재 소유자, 소유권 이전 이력, 가압류, 가처분 등이 표시된다

갑구에서 가장 먼저 확인할 것은 “현재 소유자가 계약 상대방과 동일인인가”라는 점이에요.
이름이 다르면 대리인 계약이거나 사기일 수 있으니 반드시 위임장과 인감증명서를 요구해야 해요.

을구

소유권 외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 지상권 등 채무와 관련된 사항을 기록한 부분이다

을구에 근저당 금액이 매매가의 70%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지기 때문이에요.

갑구와 을구 차이를 한눈에 비교

갑구는 ‘누구 것인가’를 확인하는 곳이고, 을구는 ‘빚이 얼마인가’를 확인하는 곳이에요.
두 파트를 동시에 봐야 전세사기 위험을 종합적으로 판단할 수 있습니다.

전세 계약 전 등기부등본 5단계 체크리스트

1. 1단계: 표제부에서 주소와 면적 대조 – 계약서의 주소, 전용면적과 표제부 기재 내용이 정확히 일치하는지 확인합니다. 1m2라도 다르면 계약서 재작성을 요청하세요.
2. 2단계: 갑구에서 소유자 이름 확인 – 가장 최근 소유권이전등기의 이름이 임대인(계약 상대방)과 동일해야 합니다. 다르면 위임장, 인감증명서, 신분증 사본을 요구하세요.
3. 3단계: 갑구에서 가압류/가처분 유무 확인 – 가압류나 가처분 기록이 있으면 해당 부동산에 법적 분쟁이 진행 중이라는 뜻입니다. 이 경우 계약을 보류하는 것이 안전합니다.
4. 4단계: 을구에서 근저당 채권최고액 합산 – 근저당권의 채권최고액을 모두 더합니다. 이 합계 + 전세보증금이 매매 시세의 70-80%를 넘으면 보증금 회수 위험이 높아집니다.
5. 5단계: 계약 당일 등기부등본 재발급 – 계약일에 등기부등본을 다시 한 번 발급받아 확인합니다. 계약 전날까지는 없던 근저당이 당일 설정되는 경우가 있기 때문입니다.

4단계가 가장 중요해요.
예를 들어 시세 3억짜리 아파트에 근저당 채권최고액 합계가 1억 8천만 원이고, 전세보증금이 1억 5천만 원이면 합산 3억 3천만 원이에요.
시세를 넘기므로 경매 시 보증금 전액 회수가 어렵습니다.

참고로 채권최고액과 실제 대출금은 다릅니다.
채권최고액은 실제 대출 원금의 120-130% 수준으로 설정돼요.
채권최고액이 1억 2천만 원이면 실제 대출 원금은 약 1억 원 전후로 추정할 수 있습니다.
정확한 잔액을 알고 싶다면 임대인에게 대출 잔액 확인서를 요청하면 됩니다.

등기부등본에서 자주 놓치는 위험 신호 3가지

근저당권

금융기관이 대출금 회수를 보장받기 위해 부동산에 설정하는 담보 권리로, 채무불이행 시 경매를 신청할 수 있는 근거가 된다

근저당이 여러 건 설정된 경우가 첫 번째 위험 신호에요.
은행 1곳에서 근저당 1건이면 일반적이지만, 2-3곳 이상이면 집주인의 재정 상태가 불안정할 수 있습니다.

두 번째는 갑구의 “경매개시결정” 기록이에요.
이 문구가 보이면 이미 경매 절차가 시작된 상태라는 뜻이므로 절대 계약을 진행하면 안 됩니다.

가압류

채권자가 채무자의 재산을 미리 동결시켜 처분을 막는 법원의 보전 처분이다

세 번째는 가압류 기록이에요.
가압류가 등기부에 1건이라도 있으면 해당 부동산의 소유자가 빚 문제를 안고 있다는 직접적 증거다.
이 상태에서 전세 계약을 맺으면 보증금 반환 순위에서 밀릴 위험이 큽니다.

인터넷등기소에서 발급받는 절차

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 온라인으로 발급받을 수 있어요.
수수료는 열람 700원, 발급 1,000원이며 공인인증서 없이 간편인증으로도 이용 가능합니다.

발급 절차는 간단해요.
인터넷등기소 홈페이지(iros.go.kr) 접속 후 “열람/발급” 메뉴에서 부동산 주소를 입력하면 됩니다.
“말소사항 포함” 옵션을 반드시 체크해야 과거 근저당 이력까지 전부 확인할 수 있어요.

말소사항을 포함하지 않으면 이미 해제된 근저당이나 과거 가압류 기록이 보이지 않아요.
과거 이력을 통해 해당 부동산의 채무 패턴을 파악할 수 있으므로, 전세 계약 전에는 “말소사항 포함”을 반드시 선택하는 게 좋습니다.

모바일에서도 “대법원 인터넷등기소” 앱을 설치하면 동일하게 열람과 발급이 가능합니다.
부동산 중개사무소에서 보여주는 등기부등본은 발급 시점이 오래되었을 수 있으니, 직접 당일 발급본을 확인하는 편이 안전해요.

전세보증금 안전 여부를 판단하는 계산 공식

등기부등본을 확인한 뒤 보증금이 안전한지 간단한 산식으로 판단할 수 있어요.

전세보증금 안전 판단 공식: 매매 시세 x 70% 이상이 (근저당 채권최고액 합계 + 전세보증금)보다 커야 안전하다.

위험 사례처럼 합산 금액이 시세를 초과하면, 경매 낙찰가에서 은행 근저당이 먼저 배당받기 때문에 세입자에게 돌아올 금액이 부족해질 수 있어요.

이런 상황에서는 전세보증금반환보증보험(HUG, SGI서울보증) 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
보증보험에 가입 가능하다면 만일의 사태에도 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치가 됩니다.

실수하기 쉬운 사례와 대처법

등기부등본을 확인했는데 을구에 “전세권설정”이 이미 있는 경우가 있어요.
기존 세입자의 전세권이 남아있다면 그 금액까지 합산해서 안전 여부를 판단해야 합니다.

또 하나 흔한 실수는 “건물 등기부등본만 확인하는 것”이에요.
빌라나 다세대주택은 토지 등기부등본도 별도로 존재합니다.
건물에는 근저당이 없어도 토지에 근저당이 걸려 있으면 경매 시 문제가 됩니다.

공인중개사가 “깨끗합니다”라고 말하더라도 직접 등기부등본을 확인하는 습관을 들이는 게 좋아요.
중개사의 설명과 등기부등본 내용이 다를 경우, 문서 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

오늘 할 수 있는 한 가지

전세 계약 전이라면 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 주소를 검색해 등기부등본을 열람하는 것부터 시작하면 된다.
700원이면 열람할 수 있고, 5분이면 갑구 소유자와 을구 근저당 여부를 파악할 수 있어요.
이 한 번의 확인이 수천만 원의 보증금을 지키는 첫 단계가 됩니다.